Как избежать дефицита на рынке жилья в Татарстане

На встрече в пресс-центре «Комсомольской правды» застройщики, банкиры и риэлторы республики предложили свои пути решения проблемы грядущего дефицита на рынке.

Кто главный потребитель

- 2009 год для всех оказался достаточно сложным, - отметил Андрей Ясько. - Тем не менее, по строительству, он был не самый плохой. Если говорить о социальной ипотеке, то по объему выполненных в республике за 10 месяцев 2009 года работ эта программа по-прежнему идет с приростом. В то же время по коммерческому строительству жилья есть снижение.

По словам экспертов, это вызвано спадом экономики в целом, снижением покупательской способности населения и тем, что получить кредиты в банках на приобретение жилья стало гораздо сложнее.

- Тем не менее, интерес застройщиков к этой теме, как к бизнесу не пропал, - подчеркнул Андрей Ясько. – В Татарстане продолжается возведение большинства домов, строительство которых было начато в прежние годы. Очень радует, что у нас не менее 25 новых проектов были начаты с нуля в 2009 году. То есть застройщики по-прежнему рассматривают строительство жилья как инвестиционно привлекательный бизнес и продолжают вкладывать в него деньги – и свои и привлеченные.

В целом рынок жилья, конечно, претерпел серьезные изменения по сравнению с 2007- 2008 годами. Продажи достаточно сильно снизились. По данным Дамира Фахреева, первичный рынок в республике с начала года по ноябрь упал на 6,9 процента, вторичный – на 9,9 процента. А вот рынок загородной недвижимости просел еще сильнее, чем новостройки - с начала года на 8,1 процента.

- Дело в том, что часть граждан использовали вложения в недвижимость, как механизм получения прибыли, - комментирует ситуацию Андрей Ясько. - Изучая проблему, мы поняли, что даже многие из тех, кто позиционирует себя как обманутые дольщики, являются на самом деле соинвесторами. Вложив деньги на этапе строительства по одной цене, они стремились продать ее через год-полтора - по совершенно другой. Сейчас эта категория потребителей, которая рассматривала строительство жилья как бизнес, отпала, и на рынке остались в основном только те, кто намерен улучшить свои условия и действительно нуждается в жилье. Часть потенциальных потребителей к этому готовы, но при условии получения ипотечного кредита. Здесь мы видим резерв для роста. Обращений по кредитам много, но банки пока заняли выжидательную позицию. По данным за 9 месяцев всего 11 банков РТ выдавали ипотечные кредиты по своим программам. Лидером стал Ак Барс банк, выдавший 377 кредитов, на втором месте банк Спурт – 163 кредита, на третьем Татфондбанк – 27. В итоге татарстанцы получили всего лишь 802 кредитов на 616 млн. рублей.

По данным за 10 месяцев 2010 года средняя стоимость кв. метра по Казани составила по первичному рынку – 34 900 рублей, по вторичному – 36 600 рублей. Если по вторичному рынку наблюдалось некоторое снижение цены, то по первичному – в целом есть небольшой рост за два последние месяца. Думаю, что рост продолжится до конца года – в связи с тем, что в это время обычно проходят расчеты по обязательствам, в том числе и бюджетным. Рост по инерции продолжится в январе, а дальше возможен небольшой спад.

Что ему нужно

Вячеслав Егоров, напротив, убежден, что спрос на рынке жилья, особенно в сегменте социальном будет только расти. – Это связано с тем, что люди долгое время ждали, как изменится ситуация – к лучшему или к худшему, - говорит он. - Угадать какие-то цифры, сроки тяжело. Когда делаются прогнозы, главное – угадать тенденцию. Сейчас есть предпосылки к тому, что спрос будет расти.

По мнению Егорова, на рынке явно чувствуется дефицит новостроек социальной направленности. Таких домов - сданных и сдающихся не так много, поэтому эти квартиры уходят как горячие пирожки. - У нас застройщики в свое время стали строить жилье бизнес-, элит-класса, - объясняет он. - И соответственно много объектов до сих пор не распродано. А нужно ориентироваться прежде всего на ту категорию, которая действительно нуждается в жилье. Застройщикам необходимо свою работу на этапе проекта согласовывать с риэлторскими компаниями. Многие риэлторы выросли до серьезно уровня, проводят мониторинг. Они могут подсказать, какое жилье необходимо строить, в каком районе. По прогнозам Егорова, в дальнейшем цены на новостройки будут тихо расти. На вторичном рынке, особенно на старые квартиры они будут падать. И это правильно: жилье должно быть доступным. Если у человека нет средств на новую комфортабельную квартиру, он будет покупать ту, которая ему доступна. И решит таким образом свой вопрос.

Продавать не метры, а образ жизни

Компания, которую возглавляет Юрий Семенов, осваивает участок на улице Дубравная. Здесь возводится новый микрорайон «Экопарк «Дубрава». Это экологически чистая зона, и компания старается соответствовать ей по качеству строительства – чтобы все материалы, используемое оборудование было экологически безопасным.

- Сегодня мы реально ощущаем дефицит жилья, - говорит Семенов. - Готовые квартиры уже забронированы на нескольких покупателей. Кто первым придет с более выгодными для нас условиями, тем мы эти квартиры и будем реализовывать. Сейчас на 70 процентов готов еще один дом, и примерно 50 жильцов готовы купить в нем квартиры. Мы работаем 3 года, пришли на рынок попозже, поэтому стараемся учиться на ошибках других застройщиков. Не распыляться на строительстве нескольких объектов, а сосредоточившись на одном, довести его, что называется, до ума. Обеспечить благоустройство, все необходимые для комфортного проживания условия. И только после этого заселять дом. До того, как возглавить «Экопарк «Дубрава», я построил ТРК «Тандем». Мы ориентировались на западные технологии, взяли стиль такой застройки из европейского опыта, европейских технологий. Покупатель всегда должен видеть конечный продукт, а не приобретать жилье на уровне котлована или каких-то несущих конструкций. Мы продаем не квадратные метры, образ жизни. Создали свою управляющую компанию, которая работает с нами в одной команде, при этом всегда занимает позицию жильцов и добивается от строителей устранения всех замечаний. Мы идем даже на какие-то усовершенствования, если эти требования реальны и жизненно необходимы. И мы действительно достигли определенных успехов: в 2008 году продали примерно 221 квартир и заработали 500 миллионов. В 2009 кризисном году мы продали 129 квартир, заработав примерно 250 миллионов.

Прибыль плюс здоровье

Как считает Дамир Фахреев, банки сегодня предлагают хорошие ставки по депозитам, но рынок недвижимости может дать больше. Не за горами Универсиада 2013 года и никто не знает, какими будут цены в Казани и ее пригородах: то ли это будет уровень Москвы, или уровень Сочи.

Весьма интересным сегментом рынка эксперты называют сегодня земельные участки. Во-первых, они быстро растут в цене: по данным Дамира Фахреева, с начала года подорожали на 4 процента. А спрос, как известно, рождает предложение: с начала года объем рынка предложения вырос на 7-9 процентов. Так, сегодня в пригороде Казани одну сотку можно купить за 104 тысячи рублей. А потом и построить на этой земле экологически чистое жилье.

- Тот, кто заботится о своем здоровье, предпочтет деревянный дом! - говорит Татьяна Курышева. - Это жилье, которое отвечает всем требованиям экологичной безопасности, комфортности. Спрос на такие дома был, есть и будет всегда. На рынке деревянного малоэтажного домостроения мы работаем 18 лет, осуществили более тысячи проектов. Кроме домов строим церкви, мечети, бани, ресторана и т.д.

Основное направление: деревянные дома из оцилиндрованного и рубленного вручную бревна кедра, сосны диаметров от 18 до 60 см. Филиалы компании работают в Москве, Санкт-Петербурге, Самаре, Нижнем Новгороде и даже в Ливане. В апреле этого года мы открыли филиал в Казани, хотя некоторые объекты – один из них комплекс «Татарская деревня» в центре города - были построены гораздо раньше.

Цена готового метра жилья от ООО «РСУ «Окимо» – от 18 тысяч рублей за кв.м без учета земельного участка. Также ООО «РСУ «Окимо» дает гарантию на дома - 25 лет.

Кто поможет купить

- У нас жилье эконом-класса и выше, но до элитного мы еще не дошли, - рассказывает Юрий Семенов. - По площадям квартиры небольшие: однокомнатная квартира – 46, двухкомнатная – 80, трехкомнатная – около 90 метров. Цена кв. метра – от 37 тысяч рублей, и мы обычно ее не снижаем. Только если есть какие-то особенные условия оплаты (единовременный платеж, например), мы даем скидку. Но наши жильцы получают и другие преимущества.

Мы сопровождаем их и после приобретения квартиры, предлагаем все услуги, случается, даже стараемся помочь найти работу тем, кто ее потерял. Как бывший комсомольский работник, я всегда делаю упор на идеологию, а не на бизнес. Если человеку будет приятно, комфортно, а самое главное – нужно, все остальное придет! И бизнес подтянется!

В этом году сложновато было с ипотекой, но все мы слышали выступление Президента РФ, в котором он обещал направить на поддержку ипотечной программы до 250 млрд. рублей. И мы уже ощущаем это оживление. К нам обращаются люди, компании, даже московские со своими предложениями. Ипотека оживает.

- И все же ипотека сегодня ушла на второй план, - говорит Дамир Фахриев. - Рассрочка, которая дается многими застройщиками, гораздо выгоднее, чем ипотека. Здесь можно найти разные варианты. Мы готовы пойти навстречу клиенту и предложить рассрочку на 10 лет. Единственное, чем сегодня можно удержать клиента – предложить ему реальный способ оплаты по его возможностям.

- Рынок сейчас уже не такой хаотичный: он четко реагирует на все изменения, - резюмирует Вячеслав Егоров. - Поэтому он сам диктует, какие именно цены на жилье должны быть. Если застройщик, инвестор или банк чувствуют все эти нюансы, они, конечно же, будут действовать в рамках конкретной ситуации. Нужно чувствовать тенденции процесса.

- Схема кредитования, которая предлагается сегодня, вполне способна поддержать рынок жилищного строительства, - говорит Андрей Ясько. - Президент РФ заявил о поддержке Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Выделяемые средства - 250 млрд. рублей - в виде кредитов пойдут на достройку приостановленных объектов. Источником является Внешэкономбанк. Он доставляет ресурсы в Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, а дальше деньги направляются в регионы. Ставка достаточно приемлемая. Думаю, что на уровне Агентства по ипотечному жилищному кредитованию она будет на уровне 12-13 процентов годовых. С момента принятия постановления о вводе дома в эксплуатацию – в максимальный срок полтора года, нужно рассчитаться по этому кредиту. Отчитаться можно не только деньгами, но и закладными. В качестве эксперимента такие формы уже использовались, и наши республика в них участвовала. Ак Барс банк уже получил около 1 млрд. рублей на эти цели.

Сегодня многие банки разворачиваются в сторону потребителя, получателя ипотечных кредитов и предлагают ряд схем. Например, вариант 50 % оплаты, после чего на вторую часть выдается ипотечный кредит. Поэтому оживление на рынке жилья все-таки должно быть. Надеемся, что оно произойдет!

Участники «круглого стола»: